Calcolo della superficie commerciale di un immobile: ecco come fare

Una Guida per comprendere il calcolo della superficie commerciale di un immobile residenziale, utile nelle transazioni immobiliari.

La vendita, l’acquisto, come l’affitto di un immobile residenziale, sono legati alla metratura dei locali. Il valore al metro quadro, tiene conto del rapporto tra euro e metro quadro in una determinata zona. Non è altro che la cifra, che la proprietà potrebbe ragionevolmente guadagnare in un mercato attivo, aperto e competitivo, quando la transazione viene affrontata in modo equo e consapevole sia dall'acquirente, che dal venditore.

Poniamo il caso che hai visto una casa che ti piacerebbe acquistare. Sicuramente la prima informazione che desideri conoscere, oltre al prezzo, riguarda la grandezza, ovvero i metri quadri di superficie. E qui arrivano i primi dubbi: con quella misura in mq indicata dall’agenzia immobiliare, si intende la superficie utile netta? Oppure nel conteggio sono compresi anche il balcone e la cantina? E il garage?

Il campo immobiliare, proprio come altri settori, sono caratterizzati da un gergo tecnico. Termini come "superficie commerciale", "superficie calpestabile" o “superficie catastale” vengono esposti come se fossero di conoscenza comune, ma se non sei un professionista, probabilmente non sarai in grado di tenere il passo. Gli acquirenti che non riescono a cogliere queste definizioni, a volte rimangono spiacevolmente sorpresi da spazi utilizzabili decisamente più piccoli di quanto avevano immaginato.

Vediamo quali sono le differenze e cosa comprende esattamente la superficie commerciale di un immobile.

SUPERFICIE COMMERCIALE DELL'IMMOBILE: CHE COS'È?

In una vendita, il calcolo della superficie dell'immobile commerciale è un passaggio fondamentale per determinare correttamente il valore di un'abitazione. Questo calcolo permette di immettere l'immobile sul mercato al giusto prezzo, evitando sottovalutazioni o sopravvalutazioni che potrebbero compromettere il guadagno o come più spesso accade in questo periodo, falsare il valore dell'immobile, non agevolando la vendita in tempi brevi.

Dovendo dare una definizione di superficie commerciale di un immobile, si può dire che essa sia la somma delle superfici ponderate secondo il loro "peso" sul mercato. Rappresenta un parametro di mercato oggettivo, che gli operatori immobiliari devono osservare per le valutazioni patrimoniali.

Per questo motivo, la superficie commerciale è uno degli elementi necessari per calcolare il valore di mercato della casa.

Quando ci si appresta a comprare una casa, la superficie commerciale, purtroppo, viene spesso confusa con la superficie utile netta, cioè lo spazio che davvero si ha a disposizione (facendo una semplificazione un po' grossolana, potremmo dire tutto il “pavimento” dell’abitazione). La misurazione di tutte le superfici interne effettivamente utilizzabili può avvenire con un semplice sopralluogo, dove si esegue il rilievo.

Come stabilito nel DPR n. 138/98, la superficie commerciale è equiparata alla superficie catastale, che indica la consistenza dell'immobile utile ai fini fiscali. La superficie commerciale viene calcolata secondo i parametri stabiliti dal predetto DPR n. 138/98 - allegato C.

COME VIENE CALCOLATA LA SUPERFICIE COMMERCIALE DI UN IMMOBILE RESIDENZIALE

Per conoscere esattamente cosa comprende la superficie commerciale, dobbiamo capire qual è il suo metodo di calcolo. 

La superficie commerciale, detta anche “superficie commerciale vendibile” (SCV), è data dalla somma di: superfici coperte calpestabili, superfici scoperte, pertinenze.

In dettaglio è la somma di:

• le superfici coperte calpestabili (la somma delle sole superfici interne dei singoli vani) + la superficie dei muri o di quote percentuali di superfici di muri*
• le quote percentuali delle superfici scoperte a uso esclusivo (come terrazzi, balconi, patii e giardini)
• le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (soffitte, mansarde, cantine, posti auto coperti e scoperti, ecc.)

*Le percentuali dei muri interni, perimetrali o in comunione sono:

• 100% per i muri interni e perimetrali esterni (fino a uno spessore massimo di 50 cm)
• 50% per i muri in comunione (fino a uno spessore massimo di 25 cm)

Per le superfici scoperte, le percentuali sono le seguenti:

• 35% per balconi e terrazze coperte, patii e porticati
• 25% per balconi e terrazze scoperte
• 60% verande
• 15% giardini di appartamento
• 10% giardini di ville

Le percentuali di queste possono comunque variare in relazione alla loro dimensione, qualità e ubicazione ed altri fattori.

Per le superficie delle pertinenze, in linea di massima, le percentuali sono le seguenti:

• box 40-80%
• posto auto coperto/scoperto 25-50%
• cantina 25%
• mansarde rifinite 80%
• locali interrati abitabili 60%

Le pertinenze si calcolano con parametri molto diversi, a seconda della loro qualità, dimensione e soprattutto ubicazione dell’immobile, quindi queste percentuali possono variare sensibilmente.

Questo in linea generale, ma per il calcolo esatto è bene affidarsi a un esperto che utilizzerà sistemi professionali per il conteggio.

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Marco DMstudio - CASE E INTERNI